Затраты на девелопмент


Как учитывать выручку и себестоимость в девелопменте жилой недвижимости

Если финансовому директору девелоперской компании предстоит разработать правила управленческого учета выручки и себестоимости, в зависимости от пожеланий собственников к содержанию управленческой отчетности нужно определиться, признавать ли выручку сразу после заключения договоров с покупателями или только после того, как им переданы готовые объекты, а также как учитывать затраты. Установленные правила необходимо закрепить в управленческой учетной политике.

Девелопмент характеризуется:

Этим обусловлены особенности управленческого учета выручки и себестоимости в девелопменте.

Заключая договор о продаже недвижимости на стадии строительства, застройщик не может передать покупателю сам объект, а также контроль, выгоды, риски, связанные с его владением (что является обязательным условием признания выручки). Так, возникает вопрос, когда отражать выручку в управленческом учете.

Кроме того, заключая договор продажи будущего объекта, девелопер, находясь на стадии строительства, не может точно оценить его полную себестоимость.

Как вести управленческий учет выручки в девелопменте

Чтобы у акционеров и топ-менеджеров компании была возможность оперативно контролировать ее деятельность, выручку и соответствующие ей затраты в управленческом учете лучше отражать с определенной периодичностью. Например, ежемесячно признавать выручку по договорам долевого участия, заключенным за этот месяц, несмотря на то что сам объект пока передать нельзя (подробнее об этом подходе см.  Как учитывать доходы и расходы по договорам подряда).

Если в управленческий учет компании заложить правила РСБУ, согласно которым выручку учитывают по мере подписания актов приема-передачи построенных объектов, то вряд ли удастся объективно оценивать эффективность работы предприятия на различных этапах реализации проекта.

Как вести управленческий учет себестоимости в девелопменте

Продажи еще не возведенных объектов в большинстве случаев начинаются сразу после получения разрешения на строительство, то есть когда еще нельзя оценить их себестоимость. На этом этапе есть только финансовая модель проекта с бюджетом расходов, поэтому можно лишь посчитать планируемую удельную себестоимость квадратного метра строящегося объекта. В процессе реализации проекта его параметры (объем работ по созданию сетей, инфраструктуры, благоустройству, используемые материалы, дизайн и т. д.) уточняются. Это может быть связано, к примеру, как с изменением цен на ресурсы, так и с рекомендациями маркетологов, риелторов (предположим, решили заменить ранее предусмотренные бюджетом дорогостоящие ландшафтные работы на более дешевый посев газона и высадку кустарников и т. д.). В результате пересматривается план затрат и, соответственно, меняется плановая удельная себестоимость.

Корректировки должны отражаться в учете (без изменения закрытых отчетных периодов). Кроме того, к управленческому учету себестоимости есть следующие требования. Необходимо, чтобы расходы правильно соотносились с доходами, а результаты деятельности отражались равномерно (не после подписания актов, а по мере заключения договоров долевого участия).

В части учета себестоимости можно применять несколько вариантов учетной политики. У каждого из них есть свои плюсы и минусы, и в зависимости от специфики компании, проектов, целей подготовки управленческой отчетности можно выбрать подходящую именно конкретному предприятию методологию. Возможны следующие подходы.

Если использовать этот вариант, в случае увеличения или уменьшения расходов в процессе реализации проекта (по сравнению с первоначальным планом) изменение бюджета будет влиять на финансовый результат компании постепенно. Это применимо в случаях, когда изначально есть уверенность в том, что бюджет проекта сильно не изменится (например, если речь идет о выполнении типового для компании и отработанного на практике проекта). Иначе существует риск того, что все увеличение расходов (а обычно именно затраты растут по сравнению с планом) распределится по периодам и не будет явно заметно в первые годы реализации проекта, но значительно ухудшит итоговый финансовый результат при его завершении.

К примеру, если нужно проверить дочернюю компанию, стоит иметь в виду, что использование ею такого подхода позволит ее топ-менеджерам некоторое время скрывать информацию о росте себестоимости проекта.

При таком подходе нужно сразу отразить в учете весь выявленный перерасход либо возможности экономии, связанные с пересмотром бюджета проекта.

При использовании этого варианта учет себестоимости привязан к исполнению плана доходной части, поэтому важна точность оценок будущих поступлений. Этот подход предполагает одинаковую рентабельность продаж в разные отчетные периоды. На практике такое случается нечасто: самые низкие цены бывают на стадии котлована, а далее постепенно растут. Кроме того, эта методология более трудоемкая, чем другие. Тем не менее она применима, если не планируется существенное изменение цен.

Этот вариант не предполагает корректировку отчетности прошлых периодов. Пересчет финансовых результатов за предыдущие годы выполняется на текущую дату (отдельной строкой). Акционеры и топ-менеджеры могут оценить, как изменение себестоимости в последнем отчетном периоде повлияло на себестоимость всех проданных с начала реализации проекта площадей.

Данный способ в отличие от предыдущего позволяет учитывать разную рентабельность продаж. На каждый момент времени у компании накопительным итогом сформирован финансовый результат проекта на основе последней (актуальной) версии бюджета расходов. Это наиболее объективный и информативный подход для целей контроля и управления проектом.

Сравнение финансовых результатов девелоперского проекта при использовании различных способов учета себестоимости представлено на рисунке. В данном случае для оценки эффективности работы компании используется показатель EBIT, не учитывающий проценты по кредитам и налоги.

Евгений Ларин , финансовый директор Metra Group

Компания реализует проект строительства нескольких многоквартирных домов в течение пяти лет – с 2014 по 2018 год. Фактические показатели инвестиционного проекта представлены в таблице 1. Выручка за каждый отчетный период определяется как произведение стоимости метра в продаже (см. стр. 12 таблицы 1) и количества проданных квадратных метров (см. стр. 8 таблицы 1). Управленческие расходы на реализацию проекта условно равны 7 процентам от себестоимости, а риелторское вознаграждение составляет 4 процента от выручки.

Нужно сравнить финансовые результаты за каждый год при использовании различных способов управленческого учета выручки. Для упрощения задачи в расчет не включаются проценты по кредиту и налоги, то есть считается только EBIT проекта.

Расчет выручки, риелторского вознаграждения, управленческих расходов прост и вытекает из условий примера. Сложности возникают при определении себестоимости.

Если использовать вариант 1 учетной политики при подготовке отчетности за каждый год, себестоимость проданных в течение него объектов определяется как произведение удельной себестоимости квадратного метра (стр. 4 таблицы 2) и количества квадратных метров, реализованных в этом отчетном периоде (стр. 7 таблицы 2).

Чтобы определить удельную себестоимость квадратного метра, нужно поделить остаток не списанной ранее себестоимости исходя из актуального на дату расчетов общего бюджета расходов проекта (стр. 2 таблицы 2) без учета стоимости проданных в предыдущих периодах площадей (произведение показателей стр. 7 и стр. 4 таблицы 2) на остаток не проданных на начало периода площадей (стр. 5 таблицы 2), увеличенный на прирост площади за период (стр. 6 таблицы 2). Так, например, в 2014 году удельная себестоимость составила 47 083 руб. (1 130 000 000 руб. : 24 000 руб.), в 2015 году – 57 393 руб. ((1 330 000 000 руб. – 4600 кв. м × 47 083 руб.) : 19 400 руб.), в 2016 году – 55 355 руб. ((1 355 000 000 руб. – 4600 кв. м × 47 083 руб. – 4500 кв. м × 57 393 руб.) : (14 900 кв. м + 1000 кв. м)) и т. д.

www.fd.ru

Девелопмент - что это такое и как применяется в строительстве России - объясняем простыми словами

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое, говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

[warning]Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик.[/warning]

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией.

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

  1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
  2. Поиск участка.
  3. Создание проекта и оценка его стоимости.
  4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
  5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

  • жилой отрасли;
  • коммерческой;
  • загородной недвижимости;
  • земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для земельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

  • мощности, которые планируется размещать на объекте;
  • въезд и выезд на ближайшие магистрали;
  • объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

  • по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
  • уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
  • воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента. Его характерными чертами являются:

  1. Относительно невысокая стоимость.
  2. Расположение далеко от центра города.
  3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
  4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

[warning]Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.[/warning]

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

  • расположение объекта в уникальном месте;
  • оригинальный внешний вид;
  • при сооружении использовались новые технологии;
  • выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
  • предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

  • сдачи объекта в аренду;
  • использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
  • продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

  • fee development;
  • speculative.

Первый вид –  находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

  1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
  2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент, то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Видео по теме: девелопмент

stroim.guru

Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден

В строительной индустрии долгое время существовала система, где инвестор проекта в то же время является и его девелопером. В последние годы ситуация несколько изменилась. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости – в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?

Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.

По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.

«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.

«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.

Плюсы и минусы fee-девелопмента

Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

«Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee–девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат, – поясняет Сергей Богданчиков. - Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры».

Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.

Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.

Сколько стоят услуги fee-девелопера

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.

Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».

Fee-девелопмент и сегменты недвижимости

Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.

Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.

Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».

По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

www.gdeetotdom.ru

Девелопмент как развитие недвижимости. Задачи и этапы девелоперского процесса

14.12.2015 13:19 2188

В ходе девелопмента выполняется решение целого комплекса связанных задач. Это дает возможность выделить в нем ряд составляющих. И хотя количество и конкретное содержание этих элементов для разных стран в силу различий в национальных законодательствах могут отличаться, схема девелопмента остается общей.

Процесс девелопмента, по мнению С.Н. Максимова, можно разделить на восемь базовых этапов («Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование»).

1. Инициирование проекта девелопмента

Инициаторами проекта способны выступать как владелец объекта, будучи заинтересованным в увеличении ценности недвижимости в итоге качественного преобразования, так и инвестор, который ищет наиболее выгодные варианты инвестиций. Однако наиболее часто с инициативой выступает девелопер в поисках сферы приложения собственного капитала и своей профессиональной активности. Тогда инициатива становится производной некой инвестиционной идеи проекта, формируемой на основе представления о рынке, его наиболее перспективных формах развития, о потенциальном спросе и уровне конкуренции, перспективах развития региона.

2. Оценка инициативы

Инициатива становится результатом сравнения потенциалов рынка и объекта (здесь - участка земли, или здания, которому нужна реконструкция), и до того момента, когда она получит выражение в практических шагах к реализации проекта, она должна являться объектом предварительной оценки.

Частью оценки должны становиться выяснение физической осуществимости воплощения проекта и достаточных финансовых и правовых условий его реализации, а учет этих возможностей и наличных ограничений позволяет оценить вероятную эффективность проекта. Чаще всего имеется в виду коммерческая эффективность реализуемого проекта при обязательном учете перспективных затрат и доходов.

Имеется 2 важнейших аспекта оценки инициативы:

  • анализ текущего состояния и вероятных перспектив развития рынка (анализ потенциала рынка),
  • оценка дислокации объекта (анализ потенциала расположения).

Два этих аспекта внутренне взаимосвязаны, так как оценка потенциала расположения в основном основана на анализе рынка, но с точки логики их можно считать отдельными этапами оценки инициативы.

Опираясь на проведенные исследования, выполняют предварительную оценку девелоперского проекта. Из имеющихся вариантов необходимо выбрать тот проект, который на фоне имеющихся ограничений (финансовые и другие) обещает наибольший чистый доход.

3. Создание правовых возможностей воплощения проекта и формирование схем финансирования.

Обоснование экономической целесообразности проекта (его коммерческой эффективности) становится основой для практических действий, предназначенных для его реализации и создания правовых условий, позволяющих сделать процесс развития легитимным, сформировать юридические гарантии для участников проекта. Обычно говорят о приобретении юридических прав на объект развития: оно может выражаться в приобретении участка земли, договоренности о совместном внедрении проекта с собственником земли, или о приобретении у госорганов прав на застройку.

Ситуация, когда согласования завершаются до покупки участка, является оптимальной. Это дает возможность снижения неопределенности в экономических прогнозах, касающихся плотности застройки района, ограничений, обязательных отчислений.

В обратной ситуации согласование может означать значительное увеличение срока девелопмента и рост издержек финансирования.

Другой вектор работ в рамках этого этапа – определение наилучшего для проекта варианта финансирования. Основываясь на концептуальных признаках проекта, включая тип возводимого недвижимого объекта (жилая, коммерческая), разновидности жилья (стандартное, высококачественное или элитное), присутствия потенциальных инвесторов на этом рынке, финансирование можно осуществлять, основываясь на краткосрочном или долгосрочном кредитовании, выпуске ценных бумаг, за счет собственных или бюджетных средств.

Для покрытия издержек девелопмента обычно требуется краткосрочное финансирование в течение периода вплоть до окончания строительства (как правило 1-3 лет). Однако риск, обусловленный длительностью строительства, выше риска на протяжении использования готового объекта. Поэтому размер процентных ставок при краткосрочном финансировании весьма высок, а девелопер получает серьезный стимул к сокращению сроков строительства. Ряд параметров и источники краткосрочного финансирования делают девелопмент аналогом промышленного оборотного капитала, необходимого при производстве продукции.

Одновременно, если готовый объект по окончании девелопмента не продается, а поступает в распоряжение девелопера, то целесообразно организовать долгосрочное, обычно в течение 20 - 30 лет, финансирование. Во многих случаях долгосрочное финансирование применяют с самого начала девелопмента.

4. Покупка объекта для девелопмента и организация проектирования.

Данный этап специалисты по управлению проектами рассматривают среди важнейших для проекта, он задает параметры объекта недвижимости, оказывая влияние на уровень расходов на проект.

Затраты на этап обычно оценивают как 6-10% всех затрат на реализацию проекта. При этом нужно учитывать, что покупка имущественных прав на объект может отнимать время до нескольких лет.

Это обусловлено монополией некоторых интересов в случае распределения прав на недвижимость между разными владельцами, способными пользоваться уникальностью положения. Со временем строительные издержки или условия спроса могут измениться. Поэтому девелоперу необходимо предвидеть дополнительные издержки помимо основных – на нужды покупки и строительства.

Они могут включать расходы, связанные с обладанием земельным участком в ожидании наступления прибыльности девелопмента, а также расходы непосредственно на протяжении девелопмента, включая оплату труда специалистов и процентные платежи.

5. Согласование проекта в органах государственного регулирования и контроля.

Положительное заключение экспертов, которое учитывает при подготовке требования ряда организаций (ответственных за пожарный, санитарный, экологический, градостроительный и прочие виды контроля) дает основания к утверждению документации по проекту, для получения разрешения на строительные работы.

6. Формирование системы договорных обязательств, связывающих участников проекта.

Система договорных обязательств необходима, чтобы охватить участников проекта, отрегулировать приоритетные сферы:

  • финансирование
  • реализацию созданного объекта
  • выполнение подрядных работ.

В рамках формирования договорных отношений заключают договора на долевое финансирование проекта – с кредитными и финансовыми компаниями, частными инвесторами и будущими дольщиками. Одновременно проводятся торги для заключения контрактов с подрядчиками, и если необходимо, то привлекают агентов по продаже недвижимости.

Создание договорной системы, объединяющей участников проекта представляется одним из наиболее важных условий его успешного воплощения.

Цель девелопера заключена в обеспечении проекта ресурсами для финансирования этапов строительства, привлечении самых ответственных и квалифицированных подрядчиков, соответствии притока и оттока финансовых средств для проекта, учете основных аспектов продвижения на рынок, обеспечения участников договорными отношениями в рамках осуществляемого проекта.

7. Внедрение (строительство) проекта развития

Основная задача на данном этапе заключается в обеспечении выполнения деятельности по развитию недвижимости. При этом учитывается необходимая скорость, качество и затраты. По мере внедрения проекта в едином процессе необходимо увязать финансирование работ с выполнением и снабжением материальными ресурсами.

Во большинстве случаев целесообразно привлечь со стороны высокопрофессиональных менеджеров, которые будут заняты координацией проекта, организацией работ по строительству, поставкой материальных ресурсов и так далее.

Итогом этапа строительства становится вновь созданный недвижимый объект, создание которого необходимо подтвердить актом приемки в эксплуатацию. На его основании можно зарегистрировать право (или права) на новый объект недвижимости.

Для большинства проектов этап жилищного строительства составляет от 1 до 1,5 лет – то есть около трети общего цикла девелопмента. Однако на него ложится основная доля затрат на проект (до 60-70%).

8. Распоряжение итогами развития (подтверждение прав собственности, сдача объекта в аренду, передача в управление, продажа)

Итогом развития является реализованный проект: законченное жилье, промышленные или административные постройки, модернизированное или переоборудованное предприятие, торговый центр. Использовать результаты развития - значит продать новому владельцу либо оставить в собственности, а к моменту окончания проекта отыскать съемщиков или передать его в доверительное управление.

Этот этап развития, наступающий на окончательной стадии, представляет, однако, постоянную проблему для девелоперов в течение всего процесса.

Итогом успеха бизнеса, мерой эффективности проекта способно стать лишь позитивное и своевременное решение вопросов распоряжения результатами. Им может стать полная сдача составляющих объекта в аренду в соответствии с намеченными ставкам, выгодная продажа объекта. Работу по продвижению объекта на рынок и продажу необходимо начинать задолго до окончания строительства. Это позволяет сократить период реализации по окончании строительства, ускорить возврат инвестиций.

Расходы на продвижение объекта и продажу, аренду и прочее составляют, как правило, от 5 до 10% всех затрат на проект.

Полноценное использование вновь созданного объекта связано с правовым обеспечением результатов развития. Более того, право судить об окончании процесса девелопмента дает лишь регистрация недвижимого объекта и прав на него.

Не обязательно, чтобы выделенные этапы чередовались последовательно. В реальности они часто происходят параллельно, будучи только логически связаны (например, как проектирование со строительством), другие трудно вообще рассматривать в виде отдельного этапа (в том числе все связанное с маркетингом и управлением денежными потоками).

Динамика затрат и возможности выбора путей использования средств на протяжении реализации проекта

Схема, приведенная здесь, описывает общую канву воплощения проектов девелопмента. В рамках реальной практики эта схема получает конкретное воплощение в конкретных обстоятельствах: под влиянием особенностей местного или национального законодательства, отенков правового статуса земельной собственности, специфики процедур, принятых при получении прав на застройку. Девелоперу при создании концепции проекта, создании плана реализации необходимо учитывать данные особенности и в соответствии с ними корректировать свои планы.

multiservice.kg

Эффективность девелоперского проекта. Оценка остаточной прибыли застройщика (девелопера)

12.01.2016 11:17 1592

Использование техники остатка позволяет гораздо детальнее оценить эффективность проекта для девелопера, поскольку на ее основе можно определить приемлемую цену земли (для чего она чаще всего и применяется) или, например, прибыль девелопера, что для него еще важнее.

При этом, до покупки земельного участка и начала проекта девелопмента стоимость земли представляет остаток, рассчитанный, основываясь на ожидаемых доходах и издержках. После начала проекта девелопмента остатком, рассчитанным на основании фактических издержек и доходов, будет прибыль девелопера.

Техника остатка в общепринятой постановке позволяет определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под девелоперский проект, в виде разности стоимости завершенного проекта и издержек девелопмента.

На практике техника остатка значительно больше обосновывает максимальную цену, которую девелопер готов предложить на конкурентном рынке, чем обоснование рыночных цен. Другими словами, техника остатка лучше объясняет экономически оправданный спрос, а не рыночную цену.

Подразумевается допущение, что проект девелопмента можно начинать лишь в том случае, если стоимость участка будет больше его стоимости при текущем использовании. Иначе владельцы не продадут участки, иначе говоря предложение участков будет отсутствовать.

Если девелопер намерен приобрести участок земли, то его стоимость для девелопмента обычно намного выше стоимости в рамках текущего использования. Чтобы убедить владельцев продать землю достаточно быстро и компенсировать им материальные и моральные потери, девелоперы предлагают более высокую цену, чем при текущем использовании.

Вывод: экономическую эффективность девелопмента задает не только вид использования участка земли, но и решения о размере капитала, который нужно добавить для максимизации стоимости земли.

ПРИМЕР

Нужно рассчитать цену, которую может предложить девелопер за свободный участок земли, где планируется в течение 1 года построить офисное здание общей площадью 5000 кв. м, 80% которой предполагается предоставлять в аренду.

Проведенный анализ рынка показывает: уровень доходности подобной недвижимости составляет 10%, чистый операционный доход от одного метра арендуемой площади - 300 долл. Затраты на постройку составят 800 долл./кв.м площади, затраты для оплаты услуг консультантов и финансирования – соответственно 0,5 и 1,2 млн. долл., а приемлемая прибыль девелопера – 15% от затрат на развитие недвижимости.

Общая схема расчета, основанная на технике остатка, имеет вид:

1) валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости):

  • арендуемая площадь (80% от общей), кв.м  5000 × 0,8 = 4000
  • операционный доход, долл. 300 × 4000 = 1200000
  • стоимость развитой недвижимости, долл. 1200000 / 0,1 = 12000000

2) сумма затрат на развитие (без стоимости земельного участка):

  • расходы на строительство, долл. 800 × 5000 = 4000000
  • гонорары консультантов, долл. 500000
  • стоимость финансирования, долл. 1200000

Итого: 5700000

3) прибыль девелопера, рассчитанная в виде процента от суммы затрат на развитие:

5700000 × 0,15 = 855000 долл.

4) расходы на приобретение участка земли:

  • валовая стоимость проекта, долл. 12000000
  • стоимость развития, долл. (минус) 855000
  • остаток на покупку земли, долл. = 5445000

Таким образом, девелопер может предложить за участок 5445 тыс.долл.

Приведенная схема расчета затрат на развитие включает лишь основные позиции, в которые могут (и должны) включаться затраты на оплату услуг брокеров и юристов при покупке земли и при заключении первичных арендных договоров и расходы на рекламу.

Можно также предусмотреть непредвиденные расходы, как правило, разделенные на два вида. Первый вид включает расходы на обычные изменения и детализацию проекта в рамках строительства и незапланированные расходы строительства. Второй тип составляют непредвиденные расходы, обусловленные возрастанием сроков строительства. Суммарно статьи непредвиденных расходов могут составить 3 - 5% от строительных издержек.

При проведении расчетов также нужно помнить, что кредиты под строительство обычно предоставляются в виде кредитной линии, так что изначально выбираются не все деньги, а лишь их часть. Это значит, что средства на покупку земли заимствуются в начале проекта, а деньги на строительство и прочие расходы девелопер получает в ходе его реализации. Техника остатка дает еще одну возможность оценить эффективность проекта - с позиции прибыли, которую девелопер способен получить по итогам реализации проекта. Ее размер определяется остатком, рассчитанным исходя из издержек и доходов, обусловленных развитием земельной собственности. Естественно, что затраты на оплату участка земли также будут включены в эти издержки.

ПРИМЕР

Допустим, что в рассмотренном выше примере стоимость земельного участка известна, и требуется определить прибыль девелопера.

Очевидно, что она составит разность между валовой стоимостью девелоперского проекта и суммой затрат на развитие и приобретение земельной собственности:

  • валовая стоимость, долл. 12000000
  • затраты на развитие, долл. 5700000
  • затраты на покупку земли, долл. 5445000
  • прибыль девелопера, долл. 855000

Таким образом, прибыль девелопера при реализации проекта способна составить 855 тыс.долл. или 7,125% его валовой стоимости.

В то же время, вложив в проект 11145000 (общие издержки), девелопер (в предположении, что после окончания проекта он сам будет эксплуатировать объект) получит 1200000 / 11145000 = 10,767% годовой доходности проекта.

Если девелопер по своим инвестициям рассчитывает получить долгосрочную доходность в среднем 8%, то для данного проектаизбыточные 2,767% будут представлять прибыль девелопера в среднегодовом исчислении.

Рассмотренные примеры, основанные на технике остатка, исходили из посылки, что период девелопмента не превысит год, и в рамках данного допущения были вполне корректны. Однако воплощение проекта, включающее такие основные этапы, как период подготовки проекта, период покупки земли, строительства и сдачи в аренду нового объекта, может занять и более длительное время, что требует при оценке этих проектов применения техники дисконтирования.

Определение эффективности девелоперских проектов, опирающиеся на анализ дисконтирования потоков, как правило, предполагают определение:

• чистой текущей стоимости

где NPV - чистая текущая стоимость;CFO - размеры начальных инвестиций;CFt - прогнозируемый денежный поток на период t;

it – дисконтная ставка, соответствующая периоду t.

• внутренней нормы отдачи

где IRR - ставка дисконта, при которой чистая текущая стоимость - нулевая.

• нормы прибыльности

multiservice.kg

4.6. Оценка проектов - Эффективный девелопмент

Оценка проектов - наиболее часто повторяемая операция при развитии проектов (по крайней мере, так должно быть, ибо, как можно лечить больного, если не известны текущие показатели его здоровья/нездоровья), обеспечивающая сотрудников компании необходимой и достоверной информацией о состоянии развиваемых или перспективных (с точки зрения возможности вхождения в них) проектов. Решения в отношении развиваемых и перспективных проектов, должны (хотя на практике часто происходит не так) приниматься на основе результатов оценки. Очевидно, что от качества оценки напрямую зависит эффективность развиваемых компанией проектов и, как следствие, эффективность компании и ее капитализация.

В этой связи крайне важным является вопрос налаживания в компании эффективной оценочной работы. Необходимо отметить, что эту работу с оптимальным качеством для компании не сможет выполнить ни один внешний консультант. Помочь – да, но только в силу совпадения собственных интересов консультанта с интересами компании-заказчика. И только в пределах ограниченного понимания состояния внутренней среды компании и самого проекта, в котором отсутствует обширный список мелких и средних деталей, недоступных вниманию консультантов. В конце концов, свои собственные интересы компания, при условии наличия достаточного уровня ее жизнеспособности и адекватности, лучше всего может соблюсти только сама.

Примечание

Необходимо отметить, что структура оценки проектов, использующаяся в инвестиционно-строительных компаниях, осуществляющих реальное развитие проектов, отличается, что обусловлено объективными предпосылками, от оценки консалтинговых компаний.

В первом случае это оценка, базирующаяся на реальных потоках проектов с учетом затрат по финансированию проектов и налогов. Эта оценка дает не только абсолютные показатели эффективности проекта (прибыль, рентабельность и пр.), но и показатели, учитывающие фактор времени (NPV, IRR, PI и т.д.). А самое главное, при осуществлении такой оценки расчеты содержат в себе в качестве «побочного продукта», что очень важно, полный бюджет проекта, развернутый по статьям затрат и по времени. Есть, правда, один неприятный момент – качественная оценка подобного рода требует чрезвычайно высоких трудозатрат, связанных с необходимостью «вручную» балансировать потоки затрат и выручки при любом изменении графиков и цен по продажам и затратам проекта (налоги и затраты по финансированию при этом все время нелинейно «гуляют»).

Во втором случае из расчетов изымаются затраты по финансированию и налоги, что, безусловно, облегчает расчет, но одновременно отрывает его от реальной почвы, делая его результаты пригодными только для оценки текущей стоимости (капитализации) проекта. А зачем это заказчику, если он не собирается продавать свой проект?!..

Эффективная деятельность оценочного подразделения может быть обеспечена при условии, что подразделение оценки имеет широкую специализацию, охватывающую все этапы развития проекта от вхождения до закрытия (сдачи в эксплуатацию и завершения взаиморасчетов). Сотрудники подразделения оценки должны иметь квалификацию и опыт, достаточные для выстраивания полной модели реализации проекта на любом этапе его развития. Эта модель должна в максимальной степени учитывать условия реальной жизни - состояние внутренней среды компании и внешней среды. Подразделение оценки должно функционировать в составе управления девелопмента компании в силу 2 причин:

  • совпадения функционала подразделения оценки и управления девелопмента с точки зрения содержания текущей деятельности, а также широты специализации при осуществлении этой деятельности;
  • наличия в производственных связях подразделения оценки подавляющего их объема, приходящегося на подразделения, входящие в состав управления девелопмента.

Задачи, стоящие перед оценкой проектов, и ее роль принципиально различны при вхождении в проект и при его развитии. В первом случае определяются качественные характеристики проекта (насколько он хорош или плох для вхождения) на фоне отсутствия многих деталей, касающихся самого проекта. Во втором случае формируются количественные характеристики, позволяющие оценивать текущую эффективность проекта, а также управлять его развитием. Оценка проектов условно может быть разделена на 3 вида, в соответствии с основными случаями ее применения.

1. Экспресс-оценка при поиске перспективных проектов.

Основное требование к экспресс-оценке – скорость, которая, однако, не должна исключать требуемое компании качество самой оценки. Осуществляется на допроектном этапе. Оценка производится с целью выявления из массы рассматриваемых проектов тех, которые имеют предпосылки для признания перспективными с точки зрения возможности принятия компанией решения о вхождении в них.

Данный вид оценки начинается с формирования общей концепции развития проекта – объемных показателей, функционала, последовательности операций по реализации. В приложении к сформированной концепции определяется сметная стоимость строительства и средние за период строительства показатели стоимости коммерческих площадей проекта. Операции, описанные выше, специалист по оценке производит, как правило, самостоятельно, что и определяет максимальную скорость оценки – в течение 1-2 дней, а для проектов квартальной застройки не более 5-10 дней. В качестве консультантов могут привлекаться собственные специалисты компании. Основанием для оценки являются сведения, предоставленные продавцом прав, а также имеющиеся в свободном доступе (интернет, базы, справочники и т.д.). В отдельных случаях сведения формируются в ходе экспресс-консультаций с внешними консультантами.

Риск данного вида оценки – признание перспективными низкоэффективных или убыточных проектов, с одной стороны, или исключение из списка перспективных тех проектов, которые являются высокоэффективными, с другой. Способ нейтрализации риска – повышение квалификации сотрудников, осуществляющих оценку, а также вхождение только в те проекты, эффективность которых выше установленного компанией предела, учитывающего погрешность самой оценки (о погрешности оценки см. ниже в этой главе).

Примечание

При организации оценки с целью выявления перспективных проектов необходимо иметь в виду, что коэффициент выхода проектов, годных к приобретению прав, как правило, не превышает 1-2% от количества оцениваемых проектов. Соответственно, даже если компания планирует приобретать за год 1-2 проекта, оценивать придется сотни проектов в год, что требует продуманной инфраструктуры и технологии оценки. Экономия на оценке перспективных проектов всегда выливается в значительные убытки, вне зависимости от того являются эти убытки для компании объективным, осознаваемым фактом или остаются загадкой («меньше знаешь – лучше спишь»!!!).

2. Подробная, развернутая оценка при подготовке решения о вхождении в перспективный проект.

Производится так же, как и предыдущий вид, на допроектном этапе в отношении перспективных проектов, прошедших экспресс-оценку и удовлетворяющих требования компании по эффективности, уровню рисков и масштабу (объемные показатели, размер инвестиций). Этот вид оценки существенно более ресурсоемкий, чем предыдущий ее вид. Это позволяет компании избавиться от неточностей и ошибок, допущенных ранее.

Данный вид оценки производится в качестве основного элемента процедуры комплексной проверки (Due diligence). Оценка в данном случае базируется на материалах и информации, полученных в процессе осуществления процедуры Due diligence, и является завершающим элементом указанной процедуры. Материалы, подготовленные в ходе комплексной проверки проекта, представляются на рассмотрение инвестиционному комитету компании на предмет принятия (или не принятия) решения о вхождении в проект.

Риск данного вида оценки – агрессивный оптимизм самой оценки, то есть завышение положительных факторов проекта и занижение негативных. Проект может оказаться при дальнейшем его развитии не настолько интересным, как казалось при подготовке и во время принятия решения о вхождении в него. Способ нейтрализации – тщательная проверка адекватности показателей затрат и выручки проекта с помощью привлечения внешних консультантов, с одной стороны, а также специалистов компании, с другой. Со специалистами строительного управления компании согласуются показатели затрат, а коммерческого управления – показатели выручки.

О перечисленных выше двух видах оценки см. также в описании работ предпроектного этапа в Главе «Этапы развития проектов (содержание и процедуры)».

3. Оценка при осуществлении плановых и внеплановых актуализаций развиваемых компаний проектов (актуализирующая оценка развиваемых проектов).

Данный вид оценки имеет место в ходе развития проектов, после того, как они последовательно прошли предыдущие 2 вида оценки. Этот вид оценки представляет собой многократные уточняющие перерасчеты результатов оценки, осуществленной при вхождении в проект. Данный вид оценки составляет абсолютно большую часть актов оценки, производимых в отношении проекта. В рамках одной актуализации может производиться несколько оценок проекта. Это имеет место в том случае, если проект требует корректировки, которая может рассматриваться и сопоставляться в нескольких вариантах с целью определения наиболее оптимального из них. Количество оценок, производимых при актуализациях проекта, составляет не менее 10-20, а для крупных проектов, со сроком реализации более 5 лет или для проектов квартальной застройки, число актуализирующих оценок может быть на порядки большим.

Основной риск актуализирующей оценки – ее инерционность и субъективная привязка к результатам оценок проекта, произведенным ранее на допроектном этапе. Риск является следствием многократного повторения однотипной операции, которая становится со временем все более и более рутинной. В силу разного рода причин объективного, но чаще субъективного характера, результаты расчетов могут начать отражать не реальное состояние проекта, а будут подгоняться к директивным показателям либо к показателям, полученным при вхождении в проект, многократно дублируясь руководителем проекта и оценщиком в целях минимизации их собственных трудозатрат. Обычно указанные проблемы являются следствием оторванности процесса актуализации (оценки) проекта от процесса учета и планирования, когда при актуализирующей оценке проекта не учитываются напрямую результаты его предшествующего развития.

Способ нейтрализации – взаимная увязка процессов планирования и учета, с одной стороны, с процессом оценки, с другой. Увязка осуществляется через разработку процедур, автоматически обеспечивающих учет данных о текущей реализации проекта, при формировании показателей затрат и выручки проекта, используемых при оценке. См. также Главу «Система учета и планирования. Взаимодействие операций бюджетирования, планирования, управленческого учета и производственного учета при развитии проектов». В отношении выручки используется маркетинговый мониторинг собственными силами, дополненный по необходимости участием внешних консультантов.

Представленный вид оценки был частично описан в приложении к отдельным этапам развития проекта в Главе «Этапы развития проектов (содержание и процедуры)».

Точность оценки проектов существенно варьируется в зависимости от этапа развития проекта и зависит от огромного количества факторов: объема информации по проекту, степени достоверности этой информации, квалификации оценщика, наличия у оценщика необходимых для оценки ресурсов, качества взаимодействия со специалистами производственных подразделений компании, установками от руководителей подразделения или компании, наличия аффилированности в действиях сотрудников компании, участвующих в оценке, возможности получения внешних консультаций и т.д. и т.п.

Необходимо отметить, что, как правило, оцениваемый проект имеет период развития в несколько лет как минимум. Поэтому важным является то, насколько поведение рынка «укладывается» в вероятные его тенденции, заложенные в оценку. Но этот вопрос (поведение проекта и рынка во времени) слишком специфичен и глобален, что бы излагать его в данной главе. Подробности см. в Главе «Особенности управления проектами с учетом текущего состояния мировой экономики». Ограничимся здесь лишь констатацией факта значительной неопределенности поведения проекта в будущем, отметив при этом в целом, что точность оценки – понятие весьма и весьма «растяжимое», и не поддается простому регламентированию, в особенности на ранних этапах развития.

Но к счастью у компаний существует практика и опыт реализованных проектов. Через руки автора прошли оценки сотен, а возможно и тысяч проектов. Некоторые из этих проектов позднее предоставили возможность сопоставить результаты их развития с оценками, произведенными в самом начале этого развития. Эмпирические данные приводят к пониманию того, насколько точность оценки девелоперских (инвестиционно-строительных) проектов зависит от этапа их развития:

  1. Допроектный этап. Точность оценки минимальная в среднем составляет не выше 30% и зависит в максимальной степени от уровня компетенции (развитости технологического ресурса) компании. Безусловно, необходимо стремиться к наращиванию навыков компании в оценке проектов, чтобы минимизировать риски возможных будущих потерь. Но! То, что совершенно необходимо сделать – это определить пороговые значения эффективности перспективных проектов, планируемых к вхождению. Очевидно, что компания «не попадет» на прямые убытки или значительно снизит риск их возникновения, если будет входить в проекты, рентабельность которых выше точности оценки на допроектном этапе. Таким порогом, например, для жилых проектов является значение рентабельности проекта на все вложенные средства (в том числе реинвестированные средства), равное 30-40% и более. Естественно, при расчете рентабельности необходимо учитывать затраты по финансированию проекта и налоги.

  2. Предпроектный этап. Точность оценки в пределах до 20-25%. На данном этапе компания получает массу достоверной информации о проекте и его окружении, недоступной до момента вхождения в проект. Именно на этом этапе у компании «открываются глаза» и она понимает, насколько хорош или плох проект, в который она вошла ранее. Этот этап, безусловно, является самым креативным, так как компания, поспешив по каким-то причинам войти в низкоэффективный или, еще хуже, убыточный проект, вынуждена «совершать подвиг», предпринимая всевозможные действия для формирования необходимого уровня его доходности: «Отступать некуда – позади Москва!».

  3. Проектный этап. Точность оценки находится в интервале до 10-15%. Правоустановка проекта, включающая регламентирующие документы местной администрации, полностью сформирована. В проекте для компании уже не осталось никаких тайн, однако сравнительно невысокая точность оценки определяется тем, что на этом этапе только начинается детализация общей концепции проекта (в особенности ее архитектурной части), разработанной ранее, происходящая в процессе реализации проектных работ стадии «П». Процесс детализации проекта будет активно протекать также при осуществлении проектирования стадии «РД», начинающегося в конце данного этапа.

4. Этап строительства и коммерческой реализации.

Точность оценки не хуже 5% в течение этапа. По мере продвижения в реализации работ этапа, происходит предельно возможная детализация самого проекта. Как следствие точность производимых оценок повышается вплоть до 0%. Это значение достигается к моменту завершения проекта, когда сняты все риски и зафиксированы итоговые показатели выручки и затрат проекта.

Таким образом, точность оценки по мере развития проекта планомерно растет, представляя собой в зависимости от времени график, изображенный ниже, являющийся синусоидой, период которой возрастает в 3 раза при переходе от предпроектного к проектному этапу (так как частота актуализаций падает в 3 раза). Амплитуда синусоиды затухает до нулевых значений к моменту завершения проекта, когда затраты и выручка проекта будут однозначно определены.

В деятельности по оценке инвестиционно-строительных (девелоперских) проектов основную проблему с точки зрения времени и трудозатрат представляет не сам расчет, который, в конце концов, сводится к задаче корректной реализации определенного набора технических приемов, доступных специалисту по оценке проектов. Гораздо более важным и трудоемким моментом является подготовка исходных данных для расчета и последующее транспонирование этих данных в формат, соответствующий применяемым для осуществления расчета техническим средствам и приемам. В изображенной ниже последовательности операций при осуществлении оценки их трудоемкость может достигать 80-90%.

Примечание

Отдельно необходимо остановиться на вопросе о технологиях, используемых в оценке проектов, точнее о программном обеспечении для оценки проектов. Существуют разного рода программные продукты для указанных целей, в том числе специализированные продукты для недвижимости. Насколько полезным для эффективной деятельности инвестиционно-строительной компании может быть использование подобных средств? Ответ на указанный вопрос становится очевидным и сам собой разумеющимся, если определиться с ответами на 2 более простых вопроса.

Во-первых, что у нее внутри и как оно работает? Алгоритм, заложенный в программу сторонним разработчиком является универсальным для данного рынка и нацелен на средне арифметическую компанию, оперирующую на нем, – иначе не возможно этот продукт успешно продавать. Следовательно, разработчик не ставил себе цель учесть все особенности операционной деятельности конкретной компании при развитии конкретного проекта, да и не мог этого сделать в силу объективных причин. Очевидно, что программа будет работать некорректно в ряде ситуаций, что может привести компанию к значительным убыткам или упущенной прибыли.

Во-вторых, каким образом использование программы может повлиять на изменение квалификации сотрудников компании, осуществляющих оценку? Оценщик получает возможность не лезть в детали производимого расчета (что требуется, например, при работе в Excel), и…, отказываясь от необходимости выполнять ряд стандартных операций, используемых при осуществлении расчета, достаточно быстро теряет свою квалификацию. Трудности закаляют, а их отсутствие, как часто бывает в жизни, расслабляет и лишает конкурентных преимуществ. Практика многолетних наблюдений демонстрирует катастрофическую разницу между уровнями квалификации специалистов, работающих при производстве оценки в Exel и тех, которые регулярно используют специализированные программы.

У сторонников специализированных программ есть последний аргумент – скорость. Но! Как сказано выше, основная часть времени при оценке тратится не на сам расчет, а на подготовку и форматирование исходных данных. К тому же, сам расчет для среднего по объему объекта (10-30 тыс.кв.м.) выполняется в Exel квалифицированным специалистом по оценке за 3-4 часа. И наконец, к чему скорость, если итоги расчета могут оказаться неадекватными (см.абзац 2 в данном примечании)?!!

Несколько слов относительно показателей, рассчитываемых в результате оценки проекта. Ситуация характеризуется, с одной стороны, многочисленными вариациями названий одних и тех же показателей, используемых при оценке проектов, а, с другой стороны, вложением различного смысла в термины с одинаковыми названиями. Удивительное дело! Каждый раз, имея дело со сторонней оценкой проекта, приходится интересоваться, какой показатель используется под тем или иным приведенным термином и каким образом этот показатель рассчитан.

Кроме того в практике приходится сталкиваться с использованием ряда показателей, использование которых уместно в приложении разве что к финансовым активам, но никак не к недвижимости. При этом в результате расчета могут быть приведены 10-20 и более показателей. Как правило, значения отдельных показателей в представленном списке противоречат друг другу. В лучшем случае автор расчета запутался в показателях сам, а в худшем пытается запутать заказчика и «замутить» ситуацию в собственных интересах.

Между тем, все гениальное просто. Есть старые проверенные уже веками использования показатели эффективности - чистая прибыль, рентабельность на все вложенные средства (дополнительно – рентабельность на собственные средства), срок окупаемости. Они, конечно же, не учитывают временной фактор в изменении стоимости денег, поэтому разумно дополнить их 2 «самыми древними», самыми надежными из зависящих от времени показателей – чистым дисконтированным доходом и внутренней нормой доходности. Разве что, добавить еще индекс прибыльности?..

Многолетняя практика говорит о том, что для получения исчерпывающей информацию об эффективности проекта этих показателей более, чем достаточно. Все прочее, что называется, от лукавого.

NP

(Net Profit)

Чистая прибыль проекта

Разность между выручкой проекта и всеми вложенными средствами (полный объем затрат проекта, включая налоги и затраты по финансированию).

ROI

(Return On Investment)

Рентабельность проекта

Отношение чистой прибыли проекта ко всем вложенным средствам (полный объем затрат проекта, включая налоги и затраты по финансированию)

ROE

(Return On Equity)

Рентабельность проекта на собственные средства

Отношение чистой прибыли проекта ко всем собственным средствам, вложенным в проект.

PBP

(PayBack Period)

Срок окупаемости

Период времени, по истечении которого общее сальдо проекта приобретает положительное значение

IRR

(Internal Rate of Return)

Внутренняя норма доходности

Соответствует ставке дисконтирования проекта, при которой NPV проекта обращается в «0».

NPV

(Net Present Value)

Чистый дисконтированный доход

Арифметическая разность между дисконтированными потоками выручки и затрат проекта.

PI

(Profitability  Index)

Индекс прибыльности

Отношение дисконтированной выручки к дисконтированным затратам.

Для создания дополнительного визуального эффекта можно порекомендовать использование графика, отображающего общее сальдо проекта. При наличии определенных навыков у девелопера или оценщика одного этого графика достаточно для экспресс-оценки эффективности проекта в показателях качества (для формирования количественных показателей необходимы дополнительные расчетные данные и время для анализа).

Очень полезная манипуляция при оценке проекта – расчет чувствительности проекта к изменению ключевых показателей затрат и выручки. Есть только одно «но». К сожалению, расчет чувствительности требует крайне высоких трудозатрат, поскольку для каждой расчетной точки при определении чувствительности требуется перерасчет экономики проекта «в потоке». Если, конечно, не стоит задача формирования показательной чувствительности проекта, допускающая использование метода апроксимации (линейной или нелинейной?..) в качестве главного инструмента расчета. Весьма актуальным расчет чувствительности может быть при подготовке обоснования для вхождения в проект, подготавливаемого в ходе процедуры Due diligence. На последующих этапах развития проекта расчет чувствительности не является целесообразным.

Примечание

Отдельные и особые слова следует сказать о «любимой теме» автора – о понятии общей площади объекта, используемом в процессе оценки проектов (см также графическую интерпретацию в Главе «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов»). Разные участники рынка, употребляя это понятие, имеют в виду, по крайней мере, 5 вариантов смысла в него вкладываемого: общая площадь в габаритах внешнего периметра внешних стен, общая площадь в габаритах внутреннего периметра внешних стен, рассчитанная в соответствии со СНиП, общая поэтажная площадь, общая площадь помещений, и даже общая коммерческая площадь. Первый вариант дает максимальный показатель площади и используется проектировщиками-генпланистами, что обусловлено объективной необходимостью, а также проектировщиками-архитекторами, что чаще обусловлено субъективно-меркантильными соображениями (чем больше площадь объекта, тем выше стоимость работ по проектированию). Второй вариант меньше первого с поправочным коэффициентом 0,89-0,92, зависящим от типа проектируемого здания, используется обычно строителями, а также опытными заказчиками и очень-очень опытными инвесторами. Другие варианты используются прочими участниками. Скажем еще, что, например, для жилого монолитного здания общая коммерческая площадь соответствует примерно 0,75 от общей площади во внешнем периметре.

А теперь читателю предлагается представить «дебаты» по цене строительства некоего объекта, происходящие между 2-мя среднестатистическими участниками рынка, каждый из которых может использовать любой из 5 вариантов общей площади. Имеется «всего-то» 25 сценариев этих переговоров. Далее необходимо учесть, что на рынке нет единого понятия, что такое стоимость строительства объекта (см. главу «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов»). Это понятие у разных участников рынка находится где-то в интервале от отдельно взятой 2 главы ССР до суммы всех глав с 1 по 12. К тому же не всегда бывает просто привести к общей размерности наземную и подземную площади, существующие в разных объектах в разном соотношении. Итоговая картина становится похожей на библейскую историю о строителях Вавилонской башни.

Для «нормального» девелопера или оценщика существует единственный выход из описанного тупика – путь развития и повышения технологического уровня своего собственного и своей компании, когда с легкостью можно оперировать любым из приведенных показателей в зависимости от ситуации и стоящих перед компанией задач. Этот выход отнюдь не является простым - автору в свое время потребовалось «всего лишь» 4-5 лет целенаправленных усилий, чтобы полностью разобраться в этой «пустяковой проблеме».

Заканчивая данную главу, хочется вспомнить гениальный принцип, сформулированный еще в 14 веке монахом-францисканцем, а по факту философом Уильямом Оккамом. Этот принцип прекрасно подходит ко многим областям жизни в качестве базового, в том числе и к деятельности по оценке проектов недвижимости. Называется он – «Бритва Оккама» - и звучит так: «Что утверждаемо посредством меньшего, не следует выражать посредством большего» (Frustra fit per plura quod potest fieri per pauciora) или, выражаясь короче: «Не нужно множить сущее без необходимости». В конце-то концов, оценка должна делаться не только для самих оценщиков... Ее результаты и последовательность операций, приведших к ним, должны быть понятны коллегам, многие из которых не имеют финансового образования. «Птичий язык» здесь не очень уместен!

ef-development.ru

4.12. Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов - Эффективный девелопмент

Сметная стоимость строительства – расчетная сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в полном объеме. Логично сгруппировать эти средства по смысловой нагрузке, объединив их в 2 группы затрат.

В ПЕРВУЮ ГРУППУ входят затраты строительно-монтажного характера, то есть затраты на виды работ, предполагающие для их осуществления использование как рабочей силы, так и материалов и механизмов. В эту группу входят затраты по возведению составных частей будущего строительного проекта:

  • основное здание («коробочка»);
  • подводящие внешние инженерные коммуникации (кроме электросетей);
  • внешние электросети;
  • благоустройство;
  • дорожная сеть.

Эти затраты составляют для среднестатистического проекта около 80% от общей стоимости строительства. Все виды работ, формирующих перечисленные выше затраты, стандартизированы в большей или меньшей степени. Для этих работ существуют типовые технологические карты, описывающие последовательность и состав манипуляций, необходимых для их осуществления. В приложении к типовым технологическим картам имеются соответствующие им элементные нормативы на количество необходимых ресурсов - труда, материалов, комплектующих, единиц техники, механизмов и пр. - для осуществления этих работ (см. ресурсную разбивку затратных расценок в Локальной смете, представленной в качестве примера в Главе «Ценообразование»).

Технологические карты разрабатывают по единой схеме, рекомендуемой методическими указаниями по разработке типовых технологических карт в строительстве, разработанных ЦНИИОМТП (Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт организации, механизации и технической помощи строительству - головной институт в области строительного производства был основан в 1931 году при Госстрое СССР). В технологических картах освещены вопросы технологии и организации строительного процесса, указаны потребности в материалах, полуфабрикатах, конструкциях и инструментах, технологические схемы, калькуляции затрат, требования к качеству работ, технико-экономические показатели работ. Технологическая карта состоит из восьми разделов, каждый из которых формирует свои условия и требования, совокупное выполнение которых позволяет получить строительную продукцию при максимальной эффективности (требуемое качество при минимальных затратах). Технологические карты разрабатываются согласно существующим СНиПам и ГОСТам на строительные процессы, результатом которых являются законченные конструктивные элементы, а также части сооружения.

Но для того, чтобы подрядчики имели юридические, технические и документальные основания для производства строительно-монтажных работ, заказчик должен заказать и оплатить ряд необходимых операций. К тому же заказчик должен сам существовать на какие-то средства – оплачивать заработную плату, аренду, канцтовары. То есть заказчику следует осуществить дополнительные платежи, которые составляют в сумме до 20% от общей стоимости строительства. Эти платежи разумно объединить во ВТОРУЮ ГРУППУ – затраты не строймонтажного характера. В данную группу входят затраты на следующие виды работ:

  • предоставление услуг заказчика;
  • производство изыскательских и исследовательских работ;
  • разработка проектной документации;
  • получение согласований и заключений;
  • экспертиза проекта;
  • получение технических условий на подключение;
  • получение разрешения на строительство (открытие ордеров по видам работ);
  • прочие виды работ.

При этом, затраты строймонтажного и нестроймонтажного характера осуществляются и в процессе строительства непосредственно корпусов зданий (устройство фундаментов, ведение технадзора) и в периоде подготовки территории строительства (вырубка деревьев, снос старых строений, получение порубочных билетов и разрешений на снос, ведение технического надзора). Именно поэтому для систематизации и понимания того, на что конкретно будут затрачены средства, существует система группировки всех затрат на строительство объекта. На профессиональном языке эта система группировки называется Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР). Стандартный ССР состоит из 12 глав, наименование и описание которых представлено ниже:

  1. «Подготовка территории строительства» (средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории).

  2. «Основные объекты строительства» (сметная стоимость возводимых зданий и сооружений).

  3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения» (сметная стоимость объектов подсобного и обслуживающего назначения – зданий мастерских, управлений, складов, хозяйственных корпусов, проходных, мусоросборников, зданий поликлиник, столовых, магазинов, объектов бытового обслуживания и пр.).

  4. «Объекты энергетического хозяйства» (перечень объектов, соответствующих наименованию главы).

  5. «Объекты транспортного хозяйства и связи» (перечень объектов, соответствующих наименованию главы).

  6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения» (перечень объектов, соответствующих наименованию главы).

  7. «Благоустройство и озеленение территории» (перечень объектов, соответствующих наименованию главы).

  8. «Временные здания и сооружения» (включаются средства на строительство и разборку временных зданий и сооружений, специально возводимых на период строительства и необходимых для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства).

  9. «Прочие работы и затраты» (затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время; затраты на содержание и восстановление действующих постоянных автомобильных дорог, затраты по перевозке автомобильным транспортом работников или компенсации расходов по организации специальных маршрутов городского пассажирского транспорта, затраты, связанные с командированием рабочих для выполнения строительных, монтажных и специальных строительных работ, затраты, связанные с перебазированием строительно-монтажных организаций с одной стройки на другую и пр.).

  10. «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора)» (средства на содержание аппарата заказчика-застройщика и технического надзора).

  11. «Подготовка эксплуатационных кадров» (средства на подготовку эксплуатационных кадров для строящихся и реконстр. предприятий).

  12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» (средства на: выполнение проектно-изыскательских работ - раздельно на проектные и изыскательские; проведение авторского надзора проектных организаций за строительством; проведение экспертизы предпроектной и проектной документации; испытание свай, проводимое подрядной строительно-монтажной организацией в период разработки проектной документации по техническому заданию заказчика строительства; подготовку тендерной документации).

Кроме того при формировании ССР необходимо предусмотреть резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для компенсации дополнительных затрат, связанных с:

  • уточнением объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения проекта (рабочего проекта);
  • изменениями проектных решений в рабочей документации и т.д.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется от итога глав 1-12 и приводится в ССР отдельной строкой с распределением по графам 4-8 (см. ниже образец ССР). Резерв средств может определяться в размере 2-3 %, а по уникальным и особо сложным объектам строительства (или на предпроектном этапе для всех объектов) размер этого резерва может быть установлен в размере до 10 %. Очевидно, что коммерческая организация может установить плавающий размер лимита средств на непредвиденные расходы. Максимальный лимит предпроектного этапа плавно снижается по мере развития проекта. См. также Примечание на тему управления статьей «Непредвиденные расходы» в Главе «Права и обязанности руководителя проекта. Система принятия решений по развиваемым проектам».

Основным документом, регламентирующим технологию расчета сметной стоимости строительства в РФ, является «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ» МДС 81-35.2004. Принципы, изложенные в ней, обязательны для использования при формировании сметной стоимости строительства для объектов, предусматривающих государственное финансирование. Для объектов внебюджетного финансирования методика носит рекомендательный характер. Тем не менее, данный документ отвечает на главный вопрос: «Для чего рассчитывается ССР?» - для определения общего лимита средств на строительство объекта. Методика описывает, какими способами можно посчитать стоимость строительства на разных этапах развития проекта. К тому же она прошла проверку практикой у нескольких поколений отечественных строителей. Поэтому представляется разумным использование методов ценообразования, содержащихся в ней, и для коммерческих объектов. Указанную методику следует использовать в качестве основы системы ценообразования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании.

В главы ССР включаются отдельными строками итоги расчетов всех объектных и локальных сметных расчетов/смет (сметных стоимостей всех отдельных объектов и работ, предусмотренных проектом), а также сметных расчетов на отдельные виды затрат. В ССР рекомендуется применять разбивку по главам (см графу 3). Ниже представлена «шапка» для таблицы ССР.

Расчет ССР производится на основании следующих исходных данных:

  1. Исходных данных от заказчика расчета (формат исходных данных – любой, зависит в основном от технической подготовленности заказчика и этапа развития проекта), предпроектной и проектной документации, ведомостей объемов строительных и монтажных работ, спецификаций и ведомостей потребности оборудования и инвентаря, решений по организации и очередности строительства, принятых в проекте организации строительства (ПОС), пояснительных записок к проектным материалам.
  2. Действующих сметных нормативов (элементных, укрупненных по видам или комплексам работ, укрупненных по объектам-аналогам).
  3. Рыночных цен на материалы, оборудование и инвентарь.
  4. Отдельных, относящихся к проекту, решений органов власти, определяющих возникновение индивидуальных затрат, относящихся к данному проекту.

Исходные данные на ранних этапах могут состоять только из адреса объекта, его функционала и ориентировочной площади, на поздних – это полный состав исходных данных, описанных выше, в том числе комплект рабочей документации. Напрямую от этапа реализации проекта и, соответственно, имеющихся исходных данных, зависит выбор и использование сметных нормативов. При расчете ССР используются следующие 3 вида сметных нормативов (показателей):

  1. Элементные (используются для формирования единичных расценок, выражены как правило, в абсолютных показателях) - государственные ГСН, отраслевые ОСН, территориальные ТСН и фирменные ФСН (разработанные на основе ГЭСН, ОСН и ТСН с учетом особенностей деятельности организации), индивидуальные ИСН (сформированные организацией самостоятельно в том случае, когда отсутствуют соотв. ГСН, ОСН, ТСН). Элементные нормативы формируются на основании замеров, позволяющих оценить количество ресурсов, необходимых для производства той или иной операции/вида работ – количества рабочего времени определенной квалификации (человеко-часов), требуемого времени эксплуатации техники и механизмов, необходимого объема материалов, комплектующих и т.д.
  2. Укрупненные (могут быть выражены как в абсолютных показателях, так и в процентах или же в виде стоимости) – укрупненные показатели базисной стоимости УПБС и показатели по видам работ УПБС ВР, сборники показателей по видам работ ПВР, укрупненные показатели ресурсов УПР, укрупненные ресурсные нормативы УРН, укрупненные показатели сметной стоимости УПСС, прейскуранты, нормативы из Регионального справочника стоимости (РСС), укрупненные нормативы цен строительства НЦС. Часто укрупненные показатели формируются по тем работам, которые компания реализовала ранее на своих строительных объектах. Укрупненные показатели формируются на основе статистических данных, полученных в отношении работ, реализованных на объектах, сданных в в эксплуатацию после завершения строительно-монтажных / ремонтно-отделочных работ.
  3. Показатели по объектам-аналогам (выражены, как правило, в стоимостных показателях, приводимых в привязке к отдельным видам строительно-монтажных и отделочных работ, осуществляемым при строительстве/ремонте объектов) – собственные (фирменные) показатели по объектам-аналогам, ранее реализованным компанией, показатели из Регионального справочника стоимости (РСС, том, посвященный новому строительству объектов), федеральные сборники, издаваемые Министерством регионального развития РФ.

При составлении отдельных смет (сметных расчетов), именуемых также локальными сметами, формирующих в дальнейшем объектные сметы (сметные расчеты), которые, в свою очередь, формируют ССР, могут применяться следующие методы определения стоимости, представленные в таблице.

Методы определения стоимости

Описание метода. Трудоемкость расчета.

Исходные проектные материалы и итог расчета

Используемые сметные нормативы

Ресурсный

Осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения. Потребность в ресурсах выражена в натуральных показателях: трудоемкость по видам работ (чел.-час), время использования машин и механизмов (маш.-час), расход материалов, изделий и конструкций (м3, м2 и пр.)

Комплект рабочей документации.

Комплект локальных смет, формирующих в сумме объектные сметы.

Элементные (например, ГЭСН-2001)

Ресурсно-индексный

Предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный

Используется система текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной для базисного периода (в настоящее время, как правило, 2001 г.). Индекс состоит из целых чисел и двух знаков после запятой.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответств. индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа. При этом для пересчета стоимости эксплуатации машин в соответствующий уровень цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате труда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, - индекс на оплату труда.

Комплект проектной документации стадии «П»

Локальные сметные расчеты, формирующие далее объектные сметные расчеты. При последующ. разработке РД пересчитываются в локальные и объектные сметы.

Укрупненные сметные нормативы (в отдельных случаях – стоимостные показатели по объектам-аналогам).

По объектам-аналогам

Метод основан на использовании стоимостных данных по ранее построенным и запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям (собственным или других компаний), сметные расчеты по которым составлены на основе рабочей документации РД. Показатели, как правило, приводятся к общей площади и площади коммерческих площадей объектов-аналогов. Метод используется, как правило, только на допроектном и предпроектном этапах развития проекта.

Задание на расчет в произвольной форме.

Локальные сметные расчеты, формир. далее объектные сметные расчеты. При последующ. разработке РД пересчитываются в локальные и объектные сметы.

Банк собственных данных или справочники по объектам-аналогам

Полученные в результате расчетов с использованием любого из описанного выше методов локальные и объектные сметные расчеты / сметы формируют сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР). Необходимо учитывать, однако, что точность осуществленных расчетов прямо пропорционально зависит от места, которое соответствующий метод занимает в представленной выше сравнительной таблице – чем выше расположен метод, тем выше его точность и наоборот. Исходные данные для расчета локальных смет / сметных расчетов на отдельные виды работ и затрат те же, что были приведены выше для расчета ССР.

Необходимо несколько слов сказать об особенностях расчета 12 главы ССР («Проектные и изыскательские работы, авторский надзор»). Для расчета стоимости проектирования необходимым и достаточным условием является наличие сведений о натуральных показателях объекта (объем и функционал). Эти показатели могут изменяться от этапа к этапу при развитии проекта. Но! Точность и полнота расчета являются неизменными и не зависят от этапа развития проекта. Расчет следует производить на основании соответствующих сборников на проектные работы (МРР для Москвы и федеральные сборники).

Автор достаточно давно сформировал для себя графическую модель ценообразования в строительстве. Эта модель позволяет достаточно легко воспринять информацию, изложенную на нескольких десятках страниц в настоящей и предыдущей главах. Итак, каким образом формируется сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) для отдельного объекта или для группы функционально связанных объектов (например, квартальной застройки)?

Общий объем работ, включаемый, скажем, в подрядный договор, зависит от состава работ по видам, а также от объемов работ по каждому отдельному виду. Получаем следующую графическую интерпретацию общего объема работ.

После того как представленная выше 2-мерная модель общего объема работ будет дополнена 3-м измерением – удельной стоимостью видов работ, формируемой на основании расценок единичных, укрупненных или по объектам-аналогам – получим 3-мерную модель общей стоимости работ. Описывать такая модель может как объект полностью (например, отдельно стоящее здание), так и отдельные объекты, формирующие более сложный объект (отдельные здания при квартальной застройке), а также стоимость отдельных частей строящегося объекта или отдельных комплексов функционально схожих работ (стоимость внешних сетей / стоимость квартальных работ по возведению улично-дорожной сети или благоустройству) при строительстве объекта. Называться такая общая стоимость будет в соответствии с содержимым произведенного расчета соответственно сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР), объектная или локальная смета/сметный расчет.

Примечание

Здесь, учитывая крайнюю важность, необходимо повторно (см. Традиционную ошибку 5) поднять тему сопоставимости показателей при обсуждении (предварительных переговорах) и формировании (в ходе тендерных процедур) стоимости строительства.

Обсуждение стоимости строительства 2-мя сторонами может быть адекватным в одном и только в одном случае – если у сторон совпадают хотя бы модели общего объема работ (2-мерная интерпретация). Учитывая, что представленная выше интерпретация общего объема работ является упрощенной моделью (в реальности число строк и столбцов в ней может доходить до десятков и сотен), можно понять, что для разговора сторон «на одном языке» требуется потратить массу времени, которого всегда не хватает. Поэтому результат предварительных переговоров, как правило, определяется ловкостью и хитростью в гораздо большей степени, чем квалификацией участников.

Исключением является (должна являться!!!) процедура тендера, когда заказчик самостоятельно производит необходимую предварительную подготовку, достаточную для разговора с соискателями на одном языке (см. Традиционную ошибку 19), а также Главу «Тендерная политика»). Отношения между инвестирующей группой компаний (заказчиком) и подрядчиком начинают выстраиваться с синхронизации 2-мерной модели (виды необходимых работ и их объемы), что происходит при подготовке тендера и формировании тендерного лота. Тендерная процедура, завершающаяся подписанием подрядного договора с победителем тендера, представляет собой процесс синхронизации 3-мерной модели (виды необходимых работ, их объемы и удельные стоимостные показатели).

ССР (общая стоимость работ) для группы функционально связанных объектов характеризуется следующей графической аналогией, представляющей собой композицию общих стоимостей работ, рассчитанных для отдельных объектов (объектные сметы), частей объектов и комплексов работ (локальные сметы/сметные расчеты), формирующих полный объем работ для строительства и сдачи в эксплуатацию группы функционально связанных объектов.

Общий порядок формирования сметной стоимости строительства представлен далее с учетом изложенной выше графической (и не только!) информации отдельно для каждого этапа развития проекта в порядке от простого к более сложному (трудоемкому) этапу.

Представленные схемы отражают только работы строймонтажного характера. Работы не строймонтажного характера рассчитываются, как правило, так же как проектные работы, на основании соответствующих сборников - МРР для Москвы или/и система федеральных сборников для Москвы и других регионов. Методики, приводимые в сборниках, не зависят от этапа развития проекта, требуется наличие только натуральных показателей будущего объекта. Поэтому для того, что бы дополнительно не загромождать излагаемый материал второстепенными моментами (составляют менее 20% сметной стоимости строительства), работы не строймонтажного характера не отражены в нем в явном виде.

Общая схема, поясняющая методику расчета сметной стоимости на разных этапах развития девелоперских проектов, представлена ниже.

Следует обратить особое внимание на то, что только при расчете ресурсным или ресурсно-индексным методом с использованием элементных нормативов (по единичным расценкам – нижняя часть схемы) возможен учет текущих рыночных показателей. При расчетах же, основанных на применении укрупненных показателей по объектам-аналогам или по видам работ, некоторая синхронизация с рынком производится через использование инфляционных коэффициентов (индексов-дефляторов). Кроме того, расчет «в единичках» при грамотном осуществлении дает предельно достижимую точность значения сметной стоимости строительства. Методы и инструменты, используемые при расчете сметной стоимости строительства, существенно зависят от этапа развития проекта. Они представлены ниже.

Допроектный этап

Минимальная трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета не более 1-2 дней. Все исходные данные для расчета «собственного производства», формируются в соответствии с виртуальной моделью развития проекта, разработанной своими силами. Поэтому в дальнейшем обвинять в неадекватности произведенного расчета можно будет только низкий технологический уровень собственной компании.

Точность расчета ± 30% от реальной, объективно обусловленной стоимости строительства (определение реальной стоимости см. в окончании Главы «Актуализация проектов. Плановое повышение эффективности проектов») и даже хуже. А с учетом неточности прогнозов по общей площади проекта, сметная стоимость строительства, рассчитанная на данном этапе, может отличаться в разы от реальных значений. Поспешность и неточность расчета на данном этапе могут вести к катастрофическим последствиям при дальнейшем развитии проекта.

Предпроектный этап

Низкая трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета - несколько дней. Необходима проверка объемных данных объекта, представленных проектировщиком в проектных материалах, в первую очередь общей площади объекта.

Примечание

Методика определения площадей объектов, применяемая при градостроительном планировании и проектировании (обычно совпадающем по времени с предпроектным этапом развития проекта), имеет дело с общей площадью зданий во внешнем периметре внешних стен, в то время как методика замеров площадей в строящихся объектах, определяемая СНИП 2.08.01-89, привязана к внутреннему периметру внешних стен. См. на эту же тему последнее примечание в Главе «Оценка проектов». Разница между первым и вторым показателем при этом составляет около 10%. Адекватный переход от одного показателя к другому на предпроектном этапе представляет собой серьезную проблему. Последствия неразберихи, вносимой в проекты двойственностью определения общей площади ощущаются до завершения этапа проектирования и негативно влияют на все проектные решения и процедуры (формирование лимитов затрат, изменение показателей эффективности проекта, неопределенность при выпуске распорядительного документа администрации и т.д.).

«Лечится» указанная проблема простым способом. Производится аналитика разработанной проектной документации по реализованным или реализуемым проектам (собственным и/или иных компаний). Результатом является система переходных коэффициентов, позволяющая легко осуществлять переходы между видами площади в зависимости от потребности текущего момента (также см. последнее примечание в Главе «Оценка проектов»).

Указанная проблема к тому же подпитывается объективным интересом проектировщика (речь в первую очередь о проектировании стадии «П») получить за свою работу сумму на 10% большую за счет того, что заказчик слабо владеет вопросом определения площади проектируемого объекта.

Основные методы осуществления сметных расчетов на данном этапе – базисно-индексный с использованием укрупненных сметных нормативов и укрупненных показателей по объектам-аналогам собственным или представленным в справочной литературе. Исходные данные для расчета имеются в неполном объеме (см. п.п.1-4 Исходных данных для расчета локальных смет в начале настоящей главы) и приблизительном формате. Недостающие данные для расчета готовятся собственными силами методом апроксимации на основе показателей разрабатываемого архитектурно-градостроительного решения (АГР) с привлечением для консультаций и разъяснений сотрудников строительного управления компании. Общая стоимость строительства рассчитывается единовременно.

На данном этапе отсутствует принципиальная необходимость представления сметной стоимости строительства в составе 12 глав (хотя это может быть сделано и во многих случаях делается). Гораздо практичнее сформировать общую стоимость строительства с разбивкой на 4 группы:

  • проектирование - определяет лимиты затрат по проектным работам, выполняемым в том числе в текущем периоде;
  • основной объект строительства – данная группа затрат имеет максимальный вес в общей стоимости строительства, легко рассчитывается по объектам-аналогам (тем более при наличии информационной базы по собственным объектам-аналогам);
  • внешние сети – затраты по внешним сетям могут варьироваться в широком интервале и кардинально влиять на эффективность проекта, сформировать понимание общего лимита этих затрат необходимо на возможно более раннем этапе развития проекта; проработка затрат этой группы может быть начата еще на допроектном этапе;
  • остальные работы – эта группа включает «одной строкой» стоимости работ, осуществление которых планируется на последующих этапах, или тех работ, незначительные стоимости которых (в сравнении с тремя предыдущими группами) не смогут в дальнейшем оказать принципиального влияния на потоки и эффективность проекта.

Точность расчета не хуже ± 25-30% от фактической стоимости строительства.

Проектный этап

Средняя трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета от нескольких дней до 1 месяца и более при условии наличия полного комплекта проектной документации стадии «П». Требуется тщательная проверка (экспертиза): архитектурных решений по проекту на предмет максимальной их реализуемости при посредстве общеупотребительных строительных приемов и технологий; конструктивных решений по проекту на предмет наличия избыточности конструкций, материалов и комплектующих (избыточность по бетону и арматуре может достигать 50% от реальной, объективно обусловленной потребности!!!). Требуется тщательная проверка объемных данных, приведенных в материалах проекта, рассчитанных проектировщиком, на предмет выявления ошибок и неточностей.

Основные методы составления сметных расчетов (смет) – базисно индексный с использованием укрупненных сметных нормативов и ресурсный/ресурсно-индексный с использованием элементных нормативов. Исходные данные для расчета имеются в неполном объеме (см. п.п.1-4 Исходных данных для расчета локальных смет в начале настоящей главы). Недостающие данные готовятся собственными силами с использованием опыта сотрудников строительного управления компании. ССР рассчитывается по мере выдачи проектировщиком и проверки частей проектной документации стадии «П».

Точность расчета составляет ± 10-15% от фактической стоимости строительства.

Этап строительства и коммерческой реализации

Предельная трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета от нескольких недель до нескольких месяцев (в зависимости от числа задействованных сотрудников) при условии наличия полного комплекта рабочей документации. Для исключения грубых ошибок при формировании стоимости строительства требуется тщательная проверка количественных данных, приведенных в проектных материалах. В первую очередь это касается спецификаций и ведомостей, тем более, если проектные материалы подготовлены внешним проектировщиком. При этом будем считать, что с вопросами адекватности/оптимальности архитектурных и конструктивных решений проекта мы полностью разобрались на предыдущем этапе.

Основной метод составления смет (сметных расчетов) – ресурсный/ресурсно-индексный с использованием элементных нормативов. Вспомогательный метод – базисно индексный с использованием укрупненных сметных нормативов. Исходные данные для расчета смет имеются в полном объеме (см. выше п.п.1-4 Исходных данных для расчета). ССР формируется по мере готовности и проверки частей рабочей документации.

Точность расчета составляет ± 5% от фактической стоимости строительства.

Предварительный расчет ССР производится на основании проектной документации стадии «П» при определенном «домысливании» недостающих (в связи с недостаточной степенью детализации документации на этой стадии) деталей и элементов конструкций, а также комплексов технологических операций по их возведению. «Домысливание» недостающих элементов конструкций и технологий осуществляется на базе собственного опыта компании, в худшем случае, при отсутствии такового, – опыта внешних консультантов и советников, при самом плохом раскладе – опыта подрядчиков, готовых помочь, ставя во главу угла собственные интересы. Далее, на основании рабочей документации осуществляется подтверждение или перерасчет частей ССР, относящихся к «домысленным» элементам.

Деятельность по формированию стоимости строительства ССР (в том числе договорная политика проекта, как основной фактор, влияющий на «закрытие» цены договоров по реализации лимитов глав ССР) и контролю соблюдения лимитов глав в составе ССР, с одной стороны, принципиально отличается от деятельности по производственному учету и сопровождению заключенных договоров, с другой. См. также окончание Главы «Система учета и планирования. Взаимодействие операций бюджетирования, планирования, управленческого учета и производственного учета при развитии проектов».

ef-development.ru


Смотрите также